Sono state prorogate le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, sia per coloro sotto i 36 anni che per coloro che hanno già superato tale età, che consentono di godere di sconti sulle imposte a patto che si rispettino determinati requisiti. Scopri quanto puoi risparmiare sull’acquisto della tua nuova casa e cosa devi fare per poter godere delle agevolazioni a te riservate dalla normativa.
Acquisto con benefici “prima casa”
Per poter godere delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, sia l’abitazione che l’acquirente devono soddisfare specifici requisiti, nello specifico:
- Il fabbricato che si intende acquistare deve appartenere a determinate categorie catastali;
- L’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha, o intende stabilire, la residenza o lavora;
- L’acquirente si impegna a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
- L’acquirente deve vendere la precedente abitazione adibita a prima casa entro un anno dall’acquisto dell’abitazione oggetto delle agevolazioni.
La categoria catastale e l’ubicazione dell’immobile
Il primo step per l’acquisto di un immobile con i benefici “prima casa” è quello di conoscere quali fabbricati rientrano nell’agevolazione.
L’abitazione che si intende acquistare deve, infatti, appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazioni di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze appartenenti alle categorie catastali, limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria:
- C/2 (magazzini e locali di deposito),
- C/6 (rimesse e autorimesse);
- C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Le pertinenze acquistate beneficiando delle agevolazioni prima casa devono essere destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione.
Un ulteriore requisito che deve avere l’abitazione che si intende acquistare usufruendo dei benefici “prima casa” è la sua ubicazione.
Il fabbricato deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. In alternativa, l’acquirente dovrà trasferire la residenza nel comune dove è situato l’immobile entro 18 mesi dalla compera allegando all’atto dell’acquisto un’apposita dichiarazione in cui si impegna a soddisfare questo adempimento. In caso di mancanza della dichiarazione, i benefici decadono.
Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.
Si può ugualmente usufruire delle agevolazioni “prima casa” in alcuni casi particolari, ovvero quando l’immobile si trova:
- nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, anche se svolta a titolo gratuito;
- nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
- nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, condizione che deve essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto;
- nell’intero territorio nazionale se l’acquirente fa parte delle Forze Armate o delle Forze di Polizia in quanto per queste categorie di lavoratori non è richiesta la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile.
Le imposte agevolate
Acquistare la prima casa in cui si andrà a trasferire la propria residenza consente di usufruire di diversi benefici, a partire dalla riduzione di alcune imposte, nello specifico:
se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%), comunque mai di importo inferiore a € 1.000;
- imposta ipotecaria fissa di 50 €;
- imposta catastale fissa di 50 €.
se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
- Iva ridotta al 4%;
- imposta di registro fissa di 200 €;
- imposta ipotecaria fissa di 200 €;
- imposta catastale fissa di 200 €.
Il calcolo delle imposte
Per chi acquista una casa da un’impresa con transazione soggetta a iva, il calcolo delle imposte è piuttosto semplice, come abbiamo indicato poco prima, mentre, chi acquista un immobile tramite compravendita non soggetta a IVA, da privato o impresa, può usufruire di un particolare meccanismo detto prezzo-valore per calcolare l’imponibile e la conseguente imposta di registro.
Per prima cosa occorre determinare il valore dell’immobile, per farlo si dovrà rivalutare la rendita catastale del 5% e quindi moltiplicare il risultato per il coefficiente 110.
La formula che si otterrà è: Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110
Vediamo alcuni esempi pratici
Caso 1: Un acquirente vuole acquistare un’abitazione da un privato usufruendo dei benefici “prima casa”. La rendita catastale dell’immobile è pari a 900 € e il prezzo di vendita sia di 200.000 €, si andrà così a calcolare l’imposta di registro: prezzo di vendita 200.000 x 2% = 4.000 €.
Richiedendo l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 900 € x 1,05 x 110 = 103.950 € x 2% = 2.079 €.
L’acquirente dovrà poi pagare 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di imposta catastale.
Caso 2: Un acquirente vuole acquistare un’abitazione da un’impresa costruttrice usufruendo dei benefici “prima casa” ma la vendita è soggetta IVA. Mantenendo l’ipotetico prezzo d’acquisto pari a 200.000 €, l’acquirente dovrà versare 8.000 € di IVA (ovvero il 4%), 200 € di imposta di registro, 200 € di imposta ipotecaria e 200 € di imposta catastale.
Cosa deve fare chi possiede già un immobile
Può godere delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di una nuova casa anche colui che è già proprietario di un immobile acquistato con la stessa tipologia di agevolazioni, a condizione, però, che la casa già posseduta venga venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
L’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno deve essere riportato nell’atto di acquisto della nuova casa in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione). Nel caso in cui non sia riportata tale annotazione nell’atto notarile, l’acquirente perde le agevolazioni di cui ha goduto per il nuovo l’acquisto e sarà costretto a versare quanto effettivamente dovuto maggiorato di interessi e di una sanzione pari al 30%.
Qualora l’acquirente non riuscisse a far fronte a tale impegno, può ottenere una riduzione della sanzione presentando istanza all’Agenzia delle Entrate.
Le agevolazioni non spettano a coloro che acquistano un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui possiedono un immobile acquisito senza fruire dei benefici “prima casa” a meno che tale immobile non venga venduto prima dell’acquisto del nuovo.
Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”
L’acquirente che decide di acquistare una nuova abitazione con i requisiti “prima casa” e vende quella acquistata con la stessa tipologia di agevolazioni entro un anno dal nuovo acquisto, può vantare il diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
Il credito d’imposta non può essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta:
- in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
- per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell’Irpef dovuta scaturita nella prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 .
Chi desidera usufruire del credito d’imposta dovrà indicarlo nell’atto di acquisto del nuovo immobile specificando in che modo intende utilizzarlo.
Ricapitolando, chi intende usufruire del credito d’imposta per il riacquisto “prima casa” dovrà:
- indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile precedentemente acquistato usufruendo dei benefici “prima casa” specificando l’importo dell’imposta di registro o l’IVA agevolata versata;
- dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio all’acquisto della prima casa;
- allegare le relative fatture di acquisto dell’immobile precedente da cui emerge l’importo dell’IVA;
- indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.
Non possono usufruire del credito d’imposta l’acquirente che:
- ha perso i benefici “prima casa” relativi al precedente immobile;
- ha acquistato l’immobile da un’impresa con applicazione dell’aliquota ordinaria e non agevolata;
- sta acquistando un immobile che non ha i requisiti per accedere ai benefici “prima casa”;
- sta acquistando un nuovo immobile a titolo non oneroso.
Casi in cui si perdono le agevolazioni
Esistono alcuni eventi che portano alla perdita delle agevolazioni “prima casa” e al conseguente debito nei confronti dell’erario di quanto sarebbe stato dovuto al momento dell’acquisto.
Tra i motivi che comportano la perdita al diritto di usufruire dei benefici previsti dalla normativa vi sono:
- dichiarazioni rilasciate all’atto dell’acquisto non veritiere;
- vendita o donazione dell’abitazione acquistata con i benefici “prima casa” prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto;
- la residenza non viene trasferita nel comune dove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- la mancata vendita del precedente immobile acquistato con i benefici “prima casa” entro un anno dalla stipula dell’atto di acquisto di una nuova abitazione che gode delle stesse agevolazioni.
Colui che perde le agevolazioni “prima casa” dovrà calcolare nuovamente le imposte e versarle a seguito di ravvedimento operoso tramite modello F24. Le imposte dovute andranno maggiorate di interessi per ritardo del versamento e una sanzione pari al 30% delle imposte.
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ATTENZIONE: Il presente documento ha un contenuto di carattere generale e ha lo scopo di fornire al lettore le informazioni più rilevanti degli argomenti che si vanno a trattare, pertanto non può sostituirsi ad una consulenza o parere fiscale specifico.